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公积金:如果使用公积金贷款买房,一般多少年更划算?

2019-06-20

住房公积金贷款是否划算的比较因素,最主要的还是利差和负担能力。

一、住房公积金的利差

大家为什么喜欢住房公积金贷款?主要还是因为住房公积金的贷款利率非常低。住房公积金的5年期以上贷款利率只有3.25%。我们不少银行理财产品的利率能够达到4.2%以上;银行大额存单能够达到3.85%到4.2625%;三年期储蓄国债利率4%,五年期4.27%。

这种情况下,如果我们有100万元,你选择是存银行呢?还是还住房公积金贷款?很明显,存到银行一年的利率可以高达4万以上,而住房公积金贷款只需要3.25万的利息。当然很少有地方公积金能贷款到100万。

因此,这种情况下住房公积金贷款的时间越长越 好,最 好是永续型的,永远不还本金,只还利息。当然这是不可能的。

可是我们要注意,利息是有波动风险的,住房公积金的利率也会调整。比如根据建设部《关于调整个人住房公积金存款利率的通知》(建金管[2007]285号)住房公积金的贷款利率当时高达5.22%,我们现在贷款的基准利率只有4.9%,当然大多数房贷的优惠利率是1.1倍基准利率5.39%。

这种情况下如果没有利差,很明显还是早点还公积金贷款的好。

所谓的利差,并不一定仅仅包含银行存款利率,有一些人愿意承担风险,将这一部分钱投资向私募理财产品、股票基金、信托等高风险理财产品,这样的收益率甚至能够达到8%~10%以上。因此,多数人非常愿意使用住房公积金贷款。

二、负担能力

凡是贷款都要考虑负担能力。一般来讲,我们贷款期间越长,每月需要还款的钱数就越少。

比如住房公积金贷款50万元,按照30年等额本息还贷,每月需要还款2176元。如果按照20年等额本息还贷,每月需要还款2836元。如果需要按照10年等额本息还贷,4886元。我们的还款能力最 好不要超过月收入的50%,一般应当以1/3为宜。

实际上个人收入固定的情况下,高额还贷很容易影响生活。公积金审核贷款的时间,有的时候还会根据贷款职工的收入水平、房子的建成时间核定。

所以,贷款时间越长,负担越轻,对生活的影响就越小。但是如果说未来我们的收入是降低趋势,甚至存在失业的风险。还是年轻的时候提前把贷款还上比较好一些。

当然,由于我们过去30多年经济快速发展,大家收入水平不断提高,人们的负担能力越来越强,很多人并不考虑未来收益率降低的因素。但是,至少也应当防备失业风险。

综上所述,公积金房贷一般时间越长越划算。但是还要考虑到利率的风险和个人负担能力的变化情况。


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